Каждый второй ипотечный заемщик в России идет в Сбербанк. Логика понятна: государственный гигант, низкие ставки, одобрение «палкой» и обещание «ничего лишнего». Но именно в погоне за этим «лишним» кроется ловушка, о которой риелторы предпочитают молчать, а менеджеры банка — не распространяться.
Речь идет о ситуации, когда Сбербанк отказывается от проведения независимой оценки квартиры в новостройке на этапе регистрации закладной. Вам говорят: «Зачем вам оценщик? Мы посчитаем сами, это быстро и бесплатно». Звучит заманчиво. Но давайте разберемся, что на самом деле происходит с вашей квартирой в этот момент.
Магия цифр: как «бесплатно» становится «убыточно»
Когда Сбербанк проводит оценку самостоятельно, без привлечения аккредитованного оценщика из своего же списка, в закладную попадает не рыночная стоимость вашего жилья, а так называемая ликвидационная стоимость. Это не просто скидка на «поторговаться». Это цена огненной распродажи: та сумма, за которую банк сможет в теории вышвырнуть квартиру на рынок за три дня, если вы перестанете платить.
Разница может составлять 30-40%. Купили квартиру за 10 миллионов рублей? В закладной, скорее всего, появится цифра 6-7 миллионов.
Казалось бы: «Какая разница, я же собираюсь платить!». Но ипотека — это марафон, а не спринт. И то, что написано в закладной сегодня, выстрелит в вас через несколько лет.
Три сценария, когда Сбер «кидает» сам себя (и вас)
Рефинансирование — миссия невыполнима. Проходит два года, ставки в других банках падают, и вы решаете перекредитоваться, чтобы платить меньше. Новый банк запрашивает закладную по вашему текущему кредиту. Там стоит цифра 7 миллионов. Рыночная стоимость вашей квартиры уже выросла до 12, остаток долга — 8,5 млн. Новый банк смотрит на закладную и говорит: «Извините, залоговая стоимость нам не подходит, риск высок». Сбер вас не отпускает, а вы остаетесь с переплатой.
Продажа квартиры до погашения ипотеки. Жизнь непредсказуема: переезд, наследство, срочный переезд. Вы находите покупателя на свою квартиру. Покупатель идет в свой банк за ипотекой, чтобы купить ваше жилье с обременением Сбера. И тут начинается цирк. Оценщик покупателя видит, что по документам (закладной) квартира стоит копейки, хотя рынок говорит об обратном. Возникают вопросы, сделка зависает, покупатель нервничает, продавец нервничает. Сделку можно спасти, но нервотрепка гарантирована.
Дефолт и потеря жилья (самый страшный сценарий). Это тот случай, о котором не хочется думать, но именно здесь скрыт главный риск. Представьте: черная полоса, вы потеряли возможность платить. Сбер забирает квартиру и выставляет на торги. По закону — с дисконтом от залоговой стоимости. А залоговая стоимость у Сбера уже занижена (та самая ликвидационная).
Пример: Вы должны банку 8 млн. Квартиру продают на торгах за 6 млн (с учетом дисконта от и без того низкой оценки). Долг перед банком не погашен! Остаток в 2 млн + пени + штрафы банк спокойно взыскивает с вас через суд. Вы остаетесь и без крыши над головой, и с долгом на годы вперед.
Почему Сбер это делает?
Для банка это подушка безопасности. Они страхуют себя от падения цен на рынке. Им все равно, что написано в закладной, пока вы платите. Но в момент истины (будь то рефинансирование, продажа или суд) выясняется, что эта «подушка» создана из вашего же кармана.
**Как не попасть в ловушку
